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人防要闻

南昌市人防办成被告 当引起关注和重视

       

(原标题:业委会起诉南昌市人防办“不作为”)

■记者沈冠楠/文

中国江西网讯 8月22日9时15分许,在南昌市东湖区人民法院,红谷滩阳光枫情小区的十余位业主依次就座,夏国强作为原告代理律师,最后整理了起诉材料,在他对面的被告席,坐着南昌市人民防空办公室(以下简称“南昌市人防办”)的律师和出庭人员,以及第三人(指应当作为被告参加诉讼,但因原告不指控,而被法院作为第三人通知参加诉讼的公民、法人或其他组织)——开发商江西明星房地产开发有限公司的代理律师。

记者了解到,2017年4月25日,阳光枫情业委会以“南昌市人防办拒不履行监督管理的法定职责,致原告小区的地下人防工程被开发商分割成地下车位对外出售,至今销售一空,给人防工作和原告造成巨大损失,涉嫌行政违法”为由,提起行政诉讼。5月10日,南昌市东湖区人民法院受理此案。

    事件概述

    小区人防车位被卖 业委会起诉人防办

阳光枫情小区位于南昌红谷滩新区翠苑路,按照规划,该小区应建设人防地下室3600平方米。

记者了解到,小区内房屋于2010年前后全部建成,开发商将房屋售出的同时,陆续将小区内的人防地下车位工程分割成140个地下车位对外出售,价格在6万至8万元不等,至2015年前后全部售出,并与买受人签订了房屋附属设施买卖合同。

2011年5月11日,江西省人防工程质量监督站对阳光枫情小区人防地下室进行检查,发现其未达到竣工验收条件。经南昌市人防办证实,该小区地下人防工程至今未通过竣工验收。

2015年,有业主将开发商出售小区地下人防车位使用权一事投诉至南昌市人防办。当年4月1日,南昌市人防办下达《关于立即停止出售阳光枫情防空地下室车位使用权的通知》,提出在目前国家对防空地下室产权尚未明确的情况下,防空地下室平时使用只允许短期租赁、每次租赁合同期不超过5年,要求开发商立即停止该行为。

2015年6月22日,开发商就整改情况回复南昌市人防办,称小区地下室共有车位140个,该公司在2015年4月1日前将其中的106个车位允许业主有偿使用,另有34个车位以抵债方式抵偿他人,彼时抵债车位已全部收回,不再对外出售。

2016年10月26日,小区业委会再次发函至南昌市人防办,称开发商已将人防地下室全部售出,人防办2015年4月1日下发的整改通知成为一纸空文。业委会要求该办依法纠正、查处开发商侵占并私自转让小区人防地下室的违法行为。对此,南昌市人防办未进行书面回复。

2017年4月27日,小区业委会选择发起针对南昌市人防办“不作为”的行政诉讼,要求其履行法定职责,依法纠正、查处侵占小区的人防地下工程的违法行为,并监督开发商完成小区的人防建设工程并组织验收,以及监督开发商将小区人防工程包括人防地下室增设的停车位管理、使用权移交给业委会。

    法庭陈述

庭审中,在原告(阳光枫情业委会)、被告(南昌市人防办)、第三人(开发商江西明星房地产开发有限公司)提交证据并进行相关陈述后,法院要求三方以三个焦点问题为中心进行庭辩。

    业委会是否有资格作为发起行政诉讼的主体?

    被告

    原告不具备独立诉讼的主体资格

第三人认为,原告不具备独立诉讼的主体资格,因为根据物业管理相关法规,业委会主要同物业管理企业发生关系,如需具备其他职能,需经过业主大会开会决定。被告对此表示同意。

第三人还认为,将人防地下工程作为车位使用,符合《人民防空法》,也符合合同约定,根据“谁投资谁使用”的原则,第三人有使用权。

    原告

    已取得合法资质

原告表示,阳光枫情业委会经法定流程成立,并已取得了相应的合法资质,其发起行政诉讼这一行为,已经过了绝大多数业主同意,并不存在被告所指的问题。

    人防办是否具有原告所诉的法律职责?

    原告

    人防办应查处擅自买卖人防工程

原告认为,被告对第三人使用人防地下室有监管职责,应监督其完成人防建设工程并验收,并对于未经批准擅自占用、转让、抵押、租赁的行为,进行查处和纠正。此外,参照《江西省人民防空工程管理办法》第22条“人防工程所属单位被兼并、破产、终止前,应当向新的接收单位移交人防工程档案资料,办理人防工程维护管理交接手续,并到人民防空主管部门备案”规定,第三人将商品房全部卖出后,被告有监督工程移交的法定职责。

    被告

    仅监管“战时防护功能”

被告表示,《人民防空法》等法律法规明确了人防工程“谁投资、谁所有、谁收益、谁维护”的基本原则,人防主管部门对非政府投资的人防工程监管主要体现在“战时防护功能”方面的监管,平时不做过多监督,但对于商品房防空地下室的投资、使用者权益,是否随着商品房的出售转移给业主或物业公司,《人民防空法》规定并不明确。而原告要求人防主管部门“纠正、查处”开发商对防空地下室的“侵占”行为,缺乏明确的法律依据,因为是否“侵占”前提是权属明确,同时“侵占”的处理需在人防主管部门的职权范围内才能成立。

此外,根据《城市房地产开发经营管理条例》,房地产开发项目应由属地房地产开发主管部门组织验收,人防管理部门不能僭越。

总之,法律仅规定人防部门对人防工程的“功能属性”进行监管,因此,商品房防空地下室的投资者、管理者只要不改变“平战结合”的使用原则,管理部门无权干涉。

    人防办在本案中是否构成“行政不作为”?

    原告

    人防办有行政许可职能

原告提出,根据上述法律,被告对人防工程进行监管是法定职责,但被告反复强调其监管仅限于“战时防护功能”,这与《江西省人民防空工程管理办法》条款相悖,该《办法》第27条规定:单位和个人平时利用人防工程的,应当向人民防空主管部门提出申请,经批准后领取人防工程使用证书。未经人民防空主管部门批准,任何部门和个人不得擅自占用、转让、抵押、租赁人防工程,不得改变人防工程的用途。此外,江西省人防办2011年发布的《关于推行人民防空工程平时使用许可制度的通知》,也规定“凡在我省行政区域内平时使用已竣工验收合格的人防工程,由该工程维护管理责任主体向当地人防部门提出申请,经批准后领取《人民防空工程平时使用证》,禁止无证使用人防工程”。

“这就是说,(南昌)市人防办实际上有一个行政许可职能,可事实上,被告并未对第三人发放相应的使用证,甚至,工程本身未竣工验收的前提下,使用证根本不可能发下,开发商属于非法使用人防车位,在业主及业委会多次主张权利后,市人防办依旧对未经竣工验收擅自使用的行为放任不管,属于行政不作为。而且,按照法律规定,人防工程使用权归投资人,而对使用权的管理则属于市人防办的法定职责,两者并行不悖,可长期以来,被告以人民防空工程平时由投资者使用为借口,拒绝履行对人防工程使用权履行监管的法定义务。”原告代理律师夏国强说。

    被告

    人防工程权属不明晰

被告辩称,相关法律法规的确要求人防主管部门发放许可证,但前提是需要一定的流程规定,如依申请发放。目前,该部门尚未收到任何来自业委会、开发商、物业的申请。另外,由于人防工程权属不明晰,相关法律法规未明确使用结建人防工程的申请单位是开发商、物管公司还是业委会,为避免发放《人防工程平时使用证》引起纠纷,南昌市人防办2011年曾向省人防办专题报告,请求明确平时使用证申请和办理对象,但一直未得到明确答复。因此,被告认为,依法行政要在相应程序合法的前提下进行,其不存在不作为的情况,开发商使用了人防地下室,从根本上来说不违反法律规定,没有改变人防地下室的基本功能,被告无能力对此进行查处。

对此,原告提出异议,称人防工程平时使用的申请和办理对象正是被告需要查明的事情,“应由上级机关明确”只是懒政的借口,而且,在一般情况下,地下人防车库作为小区附属工程或配套公建,其建设费已纳入住宅销售价格之中,在开发商售完房屋后,小区的实际投资人已是全体业主,被告并无相关证据直接认定投资人为开发商,本身不去确认人防地下工程的投资人、受益人,反而等着上级机关告知,显然是行政不作为。

当天,东湖区法院就此案未作当庭宣判。记者查阅《行政诉讼法》了解到,法院应在立案之日起6个月内作出第一审判决。有特殊情况需要延长的,由高级人民法院批准。

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